重要事項説明書について | 新宿区・千代田区・文京区の不動産のことなら神楽坂上不動産

買主の「安心」を守る重要事項説明書

店長の平野です。よくお客様から不動産って「なんとなく怖い」「よく分からなくて不安」と御相談頂く機会が多いので、今日は売買契約のことについて書きます。

私も改めて考えてみたら、確かに我々が日常的に取り扱っている「不動産売買」の取引は、一般の方々からしたら「初めて」または「2回目」という方が殆どで、あまり身近なものではないと今更ながら気付きました。インターネットで調べても、そこまで不動産売買契約の内容のことを詳しく紹介しているページが少ないので、ちょっとここで紹介してみようと思った次第です。知っておくと「安心」に繋がるかも知れません。

■重要事項説明書
宅建取引業法では、買主が個人の場合、不動産の売買取引の前に必ず「法律に定められた事項」について全てご説明することを義務付けており、その説明をするための書面が重要事項説明書です。書式は宅建協会や国土交通省などによってデザインは少し異なり、大手仲介業者などは独自の雛形を使う場合もありますが、書かれている内容（項目）は全て一緒です。重要事項説明書には・・・（中古マンションの場合）
◎物件の所有者情報や、仲介する会社の情報。説明をする宅建士の氏名。
◎土地の情報や法律による制限、建物の構造や建築時の情報、管理に関する情報。
◎電気、水道、ガス、下水などインフラの情報。
◎共用部の使用に関する情報や管理規約の中身について。
◎前面道路の情報や、敷地の接道状況の説明。
◎災害時情報（ハザードマップなど）
◎取引金額や契約手付金の額、管理費などのランニングコスト。
◎管理会社に関する情報、管理体制の説明。共用部修繕の履歴。
◎住戸内のリフォーム履歴や、設備の不具合に関する説明。
◎決済期日や、ローン承認を取得する期日などスケジュールに関する決め事。
◎取引のルール、売主・買主それぞれの違約に該当する行為の説明、違約金など。
◎住宅ローンに関することや、固定資産税に関する説明。
◎マンション独自で決まっているルールや使用細則の重要な箇所。
◎引き渡し後の不具合の責任の有無、対処方法など。
とざっくり挙げても、これだけのことが記載されており、それを資格を有する「宅建士」が全て一字一句読み上げることが義務付けられています。おおよそ早くても45分程度、ご質問を受けながら長くなる時は2時間程度の説明になる場合もあります。

その中には（よくご質問頂く項目）
・契約締結後、万が一、ローン審査が否認された場合（落ちた場合）には、手付金は全額返金され、契約は白紙解除（無かったことになる）される。という条文や、
・売主は、決済期日までに部屋を空っぽにして無瑕疵・無担保で物件を買主に引き渡す。という約定などもあり、
・契約物件の周囲に騒音が懸念される施設や環境があれば、その内容も記載されます。
また、
・建物内の設備について、「何がついていて、何がついていないか？」「不具合や故障があればその内容も告知」されます。


■売買物件の調査について
さらには、重要事項説明書に添付して買主に説明する補足書面も（中古マンションの場合）、かなりの量があり、不動産の売買契約書・重要事項説明書を作成する際、我々宅建業者は、必ず管轄の役所にその物件の調査に行きます。
 

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