物件選びのコツ | 新宿区・千代田区の不動産のことなら神楽坂上不動産

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不動産コラム

  • 似たような物件ばかりを見ていませんか?

    ■業歴20年のプロが教える「物件選びのコツ」
    おはようございます!店長の平野です。今日は住宅購入が「初めて」という方に、買った後に後悔しない、購入時にも不安なく決断できるような「物件選別や見学の工夫(コツ)」について書きます。

    先週末も、今朝も「はじめての不動産購入」のお客様に、全く同じことをアドバイスしました。お客様からも「なるほど、確かにそうですね!」と仰って頂き、多少は参考になった様子でしたので、HPでもご紹介することにしました。

    何も特別なことでもなく、専門的な不動産知識に関わるハナシでもありませんが、「はじめての物件購入、マイホーム探し」をしている方には、ちょっと取り入れて貰うと役に立つと思います。

    ■最初に条件を決めて、当てはまる物件だけを見学している方が多い。
    昨今は9割以上の方がインターネットで物件を検索し、気になった物件を見に行く。という探し方をしています。それが当たり前でしょ。それ以外に何か方法があるの?と思うかも知れませんが、この「当たり前」の方法は、

    「なかなかピンとこない。これだという決定要因に欠ける。」
    「安心して、これだ!と決断できない。不安が残る。」
     最後には
    「よくわからなくなってきちゃった」
    というパターンに陥りやすい「探し方」とも言えるのです。
    上記のような状況になってしまっている一次取得層(初めて不動産を買う人)の方は結構多いです。

    その理由は「条件が同じような物件ばかりを何件も見てしまっているから」に他なりません。

    不動産選びの要素は
    ①場所・立地 ②面積 ③築年数 ④グレード・品質 ⑤予算の5項目から構成されていますが、この5つの要素について、あまり専門知識がない中、先入観やイメージで「検索条件」を決めてしまい、それに該当したものだけを見学していると必然的に見学する物件は「似たようなモノ」ばかりになり、そこには大きな差はないので、自分(達)にとってどういう物件がベストかという検証(確認作業)が出来ない状況に陥ってしまうわけです。


    ■それぞれの要素について、少し幅を持たせて見学してみるのが大事です。
    はじめて不動産(マイホーム)を購入する場合は、①場所 ②面積 ③築年数 ④グレード・品質 ⑤予算について、ご自身が「こうだ」と思う条件を中心に少しづつ幅を広げて、何件か見学する「作業」を行うことがとても有効です。

    当社は「懇切丁寧」「お客様の安心感」にこだわって不動産仲介をしていますので、「はじめての購入」と聞いた時には、だいたいこの段取り(見学ツアー)をご提案しています。

    具体的には、
    ①場所は「神楽坂~牛込柳町」「飯田橋・春日」「早稲田もアリかな」
    ②面積は「60㎡ぐらいで探しています」
    ③築年数は「20年以内が理想なんです」
    ④グレード・品質は「管理が良くて素敵なマンションが良い」
    ⑤予算は5500万円までと決めています。
    というお客様には、

    ①エリアは「神楽坂」「飯田橋」「春日」「早稲田」「牛込柳町」の5エリアで
    ②面積は「55㎡」「60㎡」「65㎡」「70㎡」ぐらいのラインナップ
    ③築年数は「10年」「15年」「20年」「35年」「45年」の5パターン
    ④グレードは「総戸数の少ないマンション」「戸数の多いマンション」「ハイグレード物件」「ローグレード物件」
    ⑤価格は「4900万円」「5280万円」「5480万円」「5780万円」
    という事例を見学できるように6~7物件をピックアップしてご案内しています。

    この段取り(手間)にどういう効果、メリットがあるのかというと、

    エリアは実際に行ってみないと「どこに一番住みたい」と感じるか分かりません。実際に行ってみて自分(達)にとっての「優先順位」を付けることが大事ですが、その優先順位を付けることができます。

    面積についても何となく60㎡ぐらいかなと思っていても、上記のように幅広く見学すると「あれ55㎡ぐらいで充分かも」という方もいますし、「いやーよくよく考えたら70㎡近くないと厳しいかも」と感じる(発見する)方もいます。勿論「やっぱりウチは60㎡ぐらいで正解だな!」となれば、それも「確信」に変わるので、より安心して物件を決められることに繋がっていきます。

    築年数も、分譲マンションや中古一戸建ての状態は、年数だけでなく「管理状態」や「周辺環境」によっても
    大きく差が出ますから、「築15年でももっと古く見える物件」もあれば、「築35年でも高級感がある物件」もあります。特にこれまで賃貸住宅に住んでいた方は、分譲マンションの経年劣化に対して、実際よりも少しネガティブなイメージを持っている方も多いので、築10年までと考えていた方が築18年のマンションを見て「18年ってこんなに綺麗なんですか?」と感じることもありますし、築20年以内と決めていた方が築37年の物件を見て「これはこれで雰囲気があって良いですね。お金持ちっぽいマンションですね」と仰ることも結構あります。勿論、逆もあります。「えっ築20年だとこんななんですね。住みたいと感じない」という発見もあるわけです。

    予算についても、詳しい解説は省きますが昨今は「ご本人にとって適正な予算」よりも2割程度低く見ている方が多いです。堅実志向ではあるのですが、不動産の場合「安物買いの銭失い」になってしまうケースもあります。本来は「ご年齢・ご年収・世帯構成」などからなるべく適正な予算で探すほうが良いのですが、最近は何事も「安いことは良いこと」という風潮もあるのと「異常な低金利」など複数の理由で、ご自身の予算を少し抑えすぎてしまっている人もいらっしゃいます。
    郊外や地方ではなく、都心においては不動産は「マイホーム(住まい)」であると同時に「資産」でもあるので安く抑えることだけが正解ではなく、ムリのない範囲で「良い物件(良い資産)」を持つ方が、より堅実という側面もあります。(※良い物件ほど値下がりしにくい。)
    この「予算」をいったん整理して見直すというサポート業務も提供しています。


    ■当社の仲介顧客の「満足度」「安心感」が高い理由
    当社の不動産仲介業務の特徴は、お客様の満足度と安心感が高いことです。また「何の不安や迷いもなく
    物件を購入(決断)できている」という言い方もできます。

    これは当社が、上記のような「準備」や「確認作業」「試してみる」というプロセスまで、一からお付き合いする会社だからに他なりません。決してお客様の希望条件を無視するなどということではなく、『その条件が実際に正解か、ご自身(達)にとって、もっと最良の選択肢はないかを一緒に確認してみましょう。』というスタンスで、敢えてムダに物件見学数を増やすわけです。

    そうすれば「エリア」も「広さ」も「築年数」も、ご自身にとって本当に「良い」と思える条件の確認ができ、条件の良い物件が、適正な価格(相場価格)で売り出された時に、不安なく迷いなく「ここにします」と、お決め頂けるわけです。

    昨今は、インターネットで情報が何でも手に入りますが、不動産探しの場合には、面倒くさい・非効率的だと思わずに「とにかく沢山見る。しかも条件の違うものも見てみる」ということがとても重要です。


    ■「良い物件に出会えない」という方の悩みの「理由」
    余談ですが、これもよくある「ご相談」「お悩み」です。この時のやりとりは、いつもこんな感じです。

    「これまで結構見てきたが、良いと感じる物件に出会ったことが無いんです」

    『もしかして、割安物件を買いたいと考えていますか?』

    「はい、勿論です。少しでも安い方が良いかなと思っています。普通そうですよね」

    『いいえ、最近はそういう考えの方が増えているのは確かですが、それは主流でないのは確かです。』

    「えっ、なんでですか?よくわかりません」

    『都心の不動産は、取引事例数も多いので相場がかなりしっかりしています。安い物件は安いなりの理由があり、相場が高い物件(割高でない)は、高いなりの理由があるんです』

    「はい、そういう差はあるだろうと想像できます。」

    『その中で、ネットで見てご自身が安いと感じたモノだけを見ていたら、その中に素敵な物件は入ってこないですよね?良い物件ではなく、相場自体が安い物件ばかりを見ているわけですから』

    「確かに、でも安い方が良いですよね」

    と、だいたいこういう流れの会話です。続きを補足しましょう。
    都心の不動産は、相場(査定)がとても明確ではっきりしています。その物件自体の適正な相場は各エリアの
    地元不動産会社も把握していますから、仮に相場よりも10%安い物件が出てきたら、確実に地元の不動産会社が2~3日の内に、現金で買い取ってしまいます。これが「掘り出し価格の物件などない」という本当の理由です。不動産仲介業者は通常3%の仲介手数料で不動産売買取引のサポートをしますので、相場より10%
    安ければ、即買ってしまい、それを相場で売る方が仲介手数料よりもはるかに儲かるわけです。
    急ぎ売却の方の物件を相場より5%程度安く買えるケースや、買付(購入申込)を入れる際に価格交渉をして少し安く買えるケースはありますが「適正相場よりも随分と割安」という意味での掘り出し物件は無いわけです。

    郊外や地方は、エリアによっては「探している人」の数よりも「売り物件」の数の方が多いエリアもありますので、待っていれば、成約相場よりも安くなる物件もあります。いわゆる物件がダブついている状態ですね。

    しかしながら都心部においては、常に「欲しい人、探している人」の絶対数が多く、「物件数」は限られていますから適正相場で売り出せば、通常1カ月以内には成約してしまいます。最近は引っ越す際に「売却」せずに「賃貸」で貸す人も急激に増えていますので、物件数は都心のどのエリアでも足りていません。

    だからといって、現在は「過去の成約事例(価格)」や「相場」も正しくアドバイスしてくれる不動産会社も増えていますので、割高ではなかなか売れないのも確かです。要するにだいたい「適正価格(相場)」で成約しているわけです。

    その中で「割安」と感じた物件だけを見学していたら、「素敵」「いいね」と感じる物件に出会えないのは当たり前のことで、「割安で買いたい」と思ったら「良い物件はないが、それでも良い」と思うしかありませんし、「良い物件を買いたい」と思ったら「相場価格を受け入れないと買えない」と考えた方が良いでしょう。

    ちなみに私自身のことでいえば、独身時代に買ったマンションは「先々貸すかも知れないし、割安な物件を選ぼう」というスタンスで買ったので「エレベータ横の1階の部屋(その代わり大分安かった)」や「築40年の古い物件(管理状態には拘りました)」など、正直魅力的とは言えない物件ばかりを買い、家族が出来てからは「少しでも良いもの」「子供が喜ぶ家」が欲しいと思いましたので、価格的には「いやー。さすがに都心は高いな」と思いながら買いました。

    最後になりますが、
    都心の不動産をみて「高い」と感じてしまう方は、都心の不動産の本当の価値を全部知らない場合が多いです。都心不動産の価格は何も「オリンピック」などに大きな影響を受けているわけではありません。

    それよりは、

    ◉国際戦略特区域法◉5:3:2の法則(当社ならではの呼称)◉10年・20年シュミレーション◉投資・節税効果などなど、都心で不動産を所有する方が知っておくべきことは結構あります。知らなくてはいけないという意味ではなく、知っておいた方が「正しくジャッジできる」「失敗しない」という意味です。

    上記のようなことを知ると、これまでとは「違った見え方」になってくるはずです。逆に言うと、上記のようなことを知らずに検討するとなると、やはり都心の不動産は少々高く感じてしまうのかも知れません。

    当社では、各スタッフ、または私店長の平野が「物件のおすすめ」だけでなく、上記のような役立つ情報や、
    知っておいて損のない専門知識もどんどんお教えしています。いつでもお気軽にご質問下さい。


    テーマ名 日常





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