神楽坂上不動産では、皆様の「ご売却・お住み替え」を当社ならではの『８つの強み』でサポートしています。
ご売却・お住み替えのご相談なら、ぜひ当社にご相談下さい。
お住み替えのご相談で、とても多いのが「自宅を売るか？貸すか？」というご相談です。
どちらか決めるのにも、売れる金額・貸せる金額が分からなければ比較のしようがありません。
そういう方の為に当社では「売買」「賃貸」の両方の査定をお出ししています。
売買価格・賃貸家賃の査定だけでなく、売却の場合の税金（譲渡所得税）や賃貸収入を得た場合の
確定申告の仕方や税金の目安などもしっかりとアドバイス致します。
売買も賃貸も地元の不動産を知り尽くした当社ならではの「正確な査定」とアドバイスで、皆様の
お住み替え計画をすっきりと整理・比較することが可能です。
お住み替えの際に、「売るか貸すか」どちらが良いか？また中長期的に見た資金面での損得等は
所有している「物件」の査定だけでなく、住宅ローンの残債、お客様のご年齢や家族構成、さらには
先々のライフプラン（計画）などによって、正解は違ってきます。これらはお客様自身がどれだけ悩んでも
なかなか正解が見えてこない部分でもありますので、どうぞお気軽に当社にご相談下さい。
一般的に、売却と購入を別々の不動産会社に依頼してしまうと、上記のような心配事が「現実のトラブル」になってしまうケースは少なくありません。
当社では「購入物件の仲介は不動産市場の全物件をご紹介（仲介）可能」という強みを活かして、買換え先物件も不動産市場の全物件の売出情報をご提供し、
「売却」と「購入」をワンストップでサポートしています。買換え先の物件は、お客様がインターネットや他社の広告など、どこで見かけた物件でも当社にて仲介が可能です。
その際も、買換え先（購入）物件の「価格交渉」や「引渡時期の相談」も当社にお任せ頂き、ご自宅の売却スケジュールと調整しながら、
スムーズな買換え（住替え）を成立させることも可能です。
一般的には、売却を任された不動産会社は売却のことだけ、
購入を仲介する不動産会社は購入物件のことだけしか責任を持って対応してくれないケースが多いので、これではお住み替えなさるご本人は、交渉から手続きのスケジュール調整まで、御自分で多方面（相手方）とやりとりすることになり、とても大変な手間とストレスになりますし、トラブルの心配もあります。
スムーズな買換え（住替え）には「売却活動」「購入物件探し」と、それに伴うローンなどの資金プランの的確な組み立てなどが必要ですが、神楽坂上不動産では、スキルの高い頼りになるスタッフが、住み替えに関する全ての業務を全面的にサポートさせて頂きます。尚、当社では「売却のご依頼」は、新宿区・千代田区・文京区・豊島区など近隣エリアに限定していますがご購入物件につきましては１都３県（東京・神奈川・千葉・埼玉）の全域に対応しています。
当社にて「買取保証」をお付け致しています。不動産会社の買取金額の相場は通常「中古相場」の80％程度ですが、当社では地域密着の強みを活かし、
「中古相場（査定金額）」の85〜90％で買い取り保証をお付けできるよう努力しております。また当社で提示する「買取保証金額」よりも、
下記の「最高値買取業者の選別サービス」での最高値買取価格の方が高くなるケースもありますので、当社では公正を期すとともに、
売主様の安心と利益を最優先する当社の理念に基づき、買取保証額を提示する際は、必ず「最高値買取業者」の買取価格もあわせてご提示させて頂いております。
神楽坂上不動産では、万が一の「売れなかったら」という不安を解消したご売却・住替えをサポート致します。
取引の決済（現金化）が早く、資金の計画が立ちやすい。キャンセルの心配もない。
売却情報も広告も外部に一切出ないので、周囲に知られずに売却ができる。
通常売却のように約２〜３カ月の間、毎週末、購入検討者に部屋をお見せする必要が無い。
引越し後の残置物や粗大ごみなども部屋に置いたままでＯＫ。念入りに掃除する必要もない。
買換えで売却を急いでいる方、相続などで現金化を急ぐ方、忙しくて毎週末見学に対応するのが困難というような方には、上記のようなメリットがありますが、買取業者側は当然少しでも安く買い取ろうとします。不動産の相場や市場価値を正しく把握していないご本人様が直接買い取り業者に査定を依頼すると、毎日のように自宅に訪問され、少しでも安く買おうという交渉をされますし、また当社以外の多くの不動産仲介会社では「特定の買取業者」と懇意な関係にあり、買取の相談を受けると、得意先の買取業者側に有利な取引をしようとする会社も少なくありません。
地域密着の私ども神楽坂上不動産は、売却なさる売主側にたって、大手リノベーション会社数社を含む約20社の買取再販業者と価格の交渉を行い、
売主様の物件をもっとも高く買い取れる会社を選別致します。買取業者や、リフォーム再販業者には、それぞれ得意な「築年数」や
「面積」「価格帯」「エリア」がありますので、それらを良く知っている当社なら、
売主様の物件をもっとも得意としているであろう会社を見極めることもできます。
この「最高値買取業者の選別サービス」は、売主様にとってはとてもメリットの多い、「当社ならではの提供サービス」ですが、通常の売却活動と比べ、
売却の経費も数カ月間の営業活動も必要のない業務であり、地域の皆様へのご奉仕と位置付けているサービスですので、
売主様（所有者様）からの仲介手数料は受領致しません。（手数料は０円です）
お住み替えの際に、売却せずに賃貸で貸したいという方には、当社にて「賃貸募集・賃貸管理業務」もお任せ頂けます。
その際、万が一の空室や、家賃の滞納・入居者とのトラブルが心配という方には空室保証のついた「サブリース（家賃保証）システム」もご提供しています。
サブリース（家賃保証）とは、オーナー（所有者・大家）様の物件を一括で借り上げる契約のことで、借り上げの家賃は「相場（査定）賃料の約85％」になりますが、空室期間中の家賃入金も保証され、空室リスク・滞納リスク・入居者対応など一切のご不安や煩わしさがなく、物件を賃貸運用できます。まだ住宅ローンの返済が残っていたり、毎月の家賃収入を次の住居費の一部に充当しようというオーナー様には「毎月確実に入金される安心」をご提供し、ご好評いただいております。
当社で賃料査定をする場合には、通常の査定賃料と併せて「サブリース（借上げ）賃料」もご提示しています。
物件によってはサブリースをお受けできない場合もありますので、その際はどうぞご容赦下さいますようご了承下さい。
お買い換え・お住み替えの際には、住宅ローンのアレンジ（ご提案）も非常に重要です。通常、住宅ローンは同時に複数借りることは出来ませんが、
当社では銀行との提携の強みで買換え・住み替えの時にご利用いただけるとても有利な住宅ローンを取り扱っています。
このローンアレンジも会社によって大きく差が出ますし、担当者の知識が足りなかったり銀行との折衝が上手じゃないと、成り立つ「住み替え」も成り立たなくなる場合まであります。
具体的には、下記のような住宅ローンの取組みが可能です。
現在の住宅ローンは「無いもの」と計算し、住換え先の住宅ローンを先に融資して貰うことが可能で、しかも自宅の売却期限は「転居してから１年間」と長い猶予期間を設けることができますので、慌てて安く売る必要もなく、空室になってからじっくりと売却することが可能です。 さらに、元の自宅が売却できるまでの間は、新規の貸し出しローンの返済は「金利のみ」で、元本の返済は自宅の売却が終わってからという条件交渉も可能ですので、売れるまでの間「二重のローン負担」になることも回避できます。
融資条件も「購入物件の100％まで可」「金利も1％以下の低金利」ですので、売却できるまでは手元に資金の余裕が無いという状況でも、大きな資金負担のない住み替えが可能となります。ローン返済額の目安として、仮に５０００万円のローンを３５年返済でご利用なさる場合、毎月の返済額は約138,000円（ボーナス無し）となりますが、売却が完了するまでの「金利のみ支払う猶予期間中」の返済額は月々約35,000円程度となります。
これまでにも「売却」と「購入」が上手く進められないとお悩みだった数多くのお客様にご利用頂き、慌てず損のない住み替え（購入と売却）をサポート致しておりますので、どうぞお気軽にご相談下さい。
当社が「賃貸管理」又は「サブリース」をすることで、毎月入金される家賃収入を見越して審査して貰えるローンもございます。 例えば税込年収８００万円の方だと、銀行で借りれるローン金額の目安は一般的に約６０００万円前後ですが、現在の住まいに３０００万円のローン残債があり、新規で６０００万円借りて購入したいとなると、合計９０００万円のローン残債となり、審査は通りませんので、住み替えるためには「売却するしかない」ということになります。
ところが、当社提携の銀行に「当社で管理又はサブリースをする」と申し入れをすると、既存の3000万のローンは「返済負担はないもの」と見なして貰えるので、自宅を持ったまま（人に貸して）、新規で6000万円のローンが利用できるという仕組みです。こちらのローン商品も「物件価格の100％まで融資可能」で「金利は０．７％前後（平成28年12月現在）」ですので、市場の最安値金利とほぼ同条件となります。
「貸したら月々プラスになるし、資産を残したいから本当は、貸して住み替えたいが、売却しなきゃムリかな・・」とお考えの方、ぜひお気軽にご相談下さい。
例えば、現在の住宅ローンの残債が4000万円で、売却可能額（査定額）が3,500万円だと、売却してもローンが500万円残ってしまう計算になります。この場合、通常はこの500万円を自己資金で穴埋めしないと売却することも、買換えをすることも出来ませんが、当社には、この売却残債及び諸費用などを最大1000万円まで上乗せ融資してくれる提携ローンもあります。このローンの金利も「1.0％以下の低金利」なので、仮に4,000万円の購入物件（住替え先）に1000万円を上乗せして借りても月々返済額は約138,000円前後です。（35年返済・ボーナス0円）
まだ金利が高かった時期に買った方や、住宅ローンの返済をしながら買換えの為の自己資金を毎月５万円ずつ貯めているといった方からすると、むしろ足りない分を借りて住替えた方が、実質の月々負担は軽減できるケースもあります。
上記のように、住宅ローンの提携が強いこと、お客様に合った最適なローンアレンジ（提案）ができることも当社の強みです。
買換え・住み替え・購入を相談したが「難しい」「売らないと無理」「しばらくはムリ」と言われた方なども、これまでに多数ご相談頂き、
有利な住替え（買換え）・理想のマイホーム購入や損の無いご売却を実現なさっています。
ローンに関する相談は、店長又はローン専門のスタッフがご対応致しますので、
ご相談の際は必ず事前にお電話かメールにてご予約下さいますようお願い致します。お気軽にご相談下さい。
当社の売却の強みの一つ目は、近隣エリアで物件を探しておられる会員顧客数を多く抱えていること。
当社は「不動産市場の全物件をご紹介（仲介）可能」という他社と少し違う強みを持っていますので、ご紹介や地元のお付き合いだけでなく、インターネットなどでも「購入の物件探し」のご依頼を多数頂いています。
だいたい常時３０〜５０組程度のお客様が、「こういう物件がでたら教えて」と物件情報を待っている状態です。
地元エリアの取引件数が多いことや、未公開物件の情報も定期的に入ってくることなども、多くの買主様が当社にご相談（ご依頼）頂く理由でもあります。
大手仲介会社などでは、営業マンの店舗間での移動もありますし、地元エリアに暮らしているスタッフもあまり多くはありません。当社では地元に暮らし、子育てや習い事、普段の買い物や外食、季節の祭りやイベント、病院やクリニックの評判などにも精通した「地域密着ならではの強み」を売却活動にも活かし、購入を検討なさる方々に「単なる不動産物件の説明」や「価格相場に基づいた商談」だけでなく、そこに暮らすことで得られる日々の生活や、このエリアに暮らすことの利便性や心の豊かさなども、しっかりとご説明し、ご入居後の生活をイメージなさって頂くような売却活動・商談に取り組んでいます。
また、ご売却をお受けする際は、そこに暮らす売主様にしか分からない物件の魅力や、周辺環境の詳細な情報など、ご購入なさる方が「本来聞きたい部分」もしっかりとお話を伺わせて頂き、売却業務に反映させています。物件の建築構造や間取りの魅力、周辺価格相場やエリアの特徴に詳しいだけでなく、生活に密着した情報を買主様にお届けできるのも当社の強みの一つです。
当社の売却の強みは、上記の当社ならではの「販売力・商談力・顧客の多さ」もさることながら、
もっとも大きな特徴は、売主を損させる不動産業界の悪しき風習である「囲い込み」を一切しないことです。
お客様から売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み他社には紹介せず、お客様ではなく会社の利益を優先する問題です。
当社では囲い込みは行わず、 情報を公開し早期売却を行います。
ところがこの「両手仲介」や「囲い込み行為」は昨今、売主に不利益を与える行為として、業界全体で改善が課題となっており、
既に欧米諸国では法律で禁止されている行為でもあります。
分かりやすく説明致しますと、売主（あなた）が、不動産会社Ａ社に売却を依頼したが、その会社は自社だけで
買主を見つけようと考え、数多くの同業他社から、その物件の「広告掲載の依頼」が来ても、Ａ社は他社に
買主を取られたくないので広告掲載も許可せず、その物件の広告を出してくれる会社はＡ社のみという状況になります。
また、同業他社から「丁度ピッタリの条件で探している人がいるから週末に案内したい」という申し入れが入っても、
「今週は売主さんの都合が悪いから見れない」という理由や「自社で具体的な話が進んでいるから、今は見学できない」
という理由をつけて、折角成約になりそうな話が入ってきても、その案内（見学）を断ってしまうわけです。
仮にどんなに多くの購入希望者を抱えている不動産会社でも、
その１社での顧客数は、そのエリアで物件を探している全部のお客様（買主）の数からすると微々たるものです。
当社では売却物件の「囲い込み行為」を一切しないことで、これまでも他社との共同仲介で「早く売る・高く売る」を実現してきました。
特別なことをする前に、まずは「売主の不利益になる行為」を一切行わない。当たり前のことのように感じるかも知れませんが、この当たり前のことが多くの不動産仲介会社では守られていないのも現実です。
当社が売却の依頼（媒介契約）を受けた場合、当社では大手を含む１０社程度に、売主様の物件を広告掲載する許可を与えますので、売主様の物件は、他社の自社ホームページ、不動産検索サイト、他社による新聞折込広告など至るところに出るようになります。また、他社から案内の希望が入ってきたときも、物件の魅力を伝えるために必要な「資料」などを提供し、数多くの会社が、それぞれの顧客に積極的に売主様の物件をセールスしやすい環境を整え、売主様の「早く売る・高く売る」という目的達成のために誠意をもってお取組みしています。
神楽坂上不動産 店長 平野憲行
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