クレッセント池田山 | 新宿区・千代田区の不動産のことなら神楽坂上不動産

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取引実績

クレッセント池田山

種類 中古マンション
所在地 品川区上大崎1丁目
年度 2001年3月(平成13年)
クレッセント池田山は、古くからの高級邸宅街で知られる「城南五山」のひとつである「池田山」に位置する高級物件。66㎡台角住戸で素晴らしいお部屋でしたが、間取りが『広すぎる1LDK』で価格が6,000万円台ということで2カ月間売れていないという相談をうけて当社にて販売取扱い。2LDKの変更プランの見積もりや設計図面を早急に準備し、2LDKに変更可能な物件として、リフォーム費用(約60万円)も価格に上乗せしてご紹介。エリア内で2LDKをお探しだったお客様に「こんな物件があったんだね」とお喜び頂いてのご成約となりました。このように「間取りが原因」で販売に苦戦するケースは多いですが、当社にお任せ頂ければすぐに対応し、早期売却を実現致します!
物件名 クレッセント池田山
築年数 16年
専有面積 66㎡台
土地面積
売却期間 1カ月
成約時期 2017年1月

城南五山のひとつ「池田山」。古くから大名屋敷や緑豊かな緑地が広がる、都心の一等地の一つ。
​クレッセント池田山は、立地・グレード・陽当たり・管理体制など申し分のない物件です。

 

■間取りのミスマッチングで苦戦(損)してしまう売主は多い。
『間取りのミスマッチング』という言葉は恐らくインターネットや専門用語を調べても、きっと
出てこない言葉です。これも当社が独自に社内で使っている業務用語の一つです。

間取りのマッチング・ミスマッチングは、どんなデータ統計からも導き出せない、経験と取扱い件数
の多さによって徐々に見えてくる(判断できる)ノウハウです。

売却物件が、「マッチング」している状態だと周辺相場より割高でも成約しやすく、逆に「ミスマッチ
​ング」になっている場合には、売却はかなり苦戦します。これによって「損」している売主は従来から
​結構多いのです。

当社では、物件・エリアニーズ・統計データなどの基本情報に、20年以上23区のマンションに特化
してきた実績と経験則によって、このミスマッチングを解消し、早期成約を実現している実例が数多く
​あります。これは当社の「マンションのプロ」としての自慢のスキームでもあります。

先に「リフォーム工事」は実施しません。プランと見積もりを確定させて、
​変更予定の住戸としてご紹介し、物件売却後(引き渡し後)に買主側で変更工事を実施します。




■ミスマッチングとは(一例をご紹介)
『間取りのミスマッチング」について、少しわかりやすい例をいくつかご説明致しましょう。
​●今回の池田山のように、ハイグレード物件で、築年数10年以上(16年)、それなのに、間取りが
​ 贅沢目(広すぎる)1LDKというケース。これは新築時に資金的にかなり余裕のあった購入者が
​ セレクトプランや設計変更を行って、本来は2LDKプランだった部屋を1LDKに変更していた
​ 住戸だったのですが、都心でも「築年数の古さ(経年劣化)」と「贅沢目な間取り」は相性が悪い
 代表例です。新築物件は比較的「資金によゆうのある購入層」が購入しますが、築年数が古くなれ
 ばなるほど中古で購入する買い手は「予算を抑えたい傾向」が強い人に変わっていきます。
​ 同じマンションでも、新築の時に買った人と、築30年の時に「買いたい」と検討する人は、予算
 や「求める優先順位」が違います。このことから「築15年以上」と「贅沢な間取り」は相性が悪く
 なり、買い手がつきにくくなるのです。
​●それ以外には「単にエリア」とのミスマッチングの例もあります。都心は街によって「ファミリー
 に人気の街」「シングル層・若年層に人気の街」「幅広い層から人気の街」と様々ですが、
​ ファミリーに人気の街で「58㎡」となれば、2LDKなら「若い新婚さん」や「小さなお子さん
 のいる3人家族」ですぐにでも買い手がつくと想像できますが、これが58㎡の1LDKだと、
​ ニーズが少ないため苦戦します。
​●さらには「マンション全体のグレード」と「間取りのマッチング」という面も我々は見ていきます。
​ 立地・築年数・建築グレードがハイスペックで外観も高級感が漂う物件の中に、63㎡の3LDK
 があると、少しミスマッチングです。この場合は63㎡なら3LDKではなく、2LDKだと良い
 金額で買い手がつくと想定できます。場所も外観もグレードも築年数も良ければ、価格は当然高く
​ なり、少し余裕のある贅沢な目線の方に検討してもらいたいところですが、63㎡で3LDKだと
​ リビング・居室・水回りの全箇所が少しづつ手狭な印象で「贅沢な空間」を求めている人からは
​ 選ばれません。
​上記はほんの一例ですが、マッチング・ミズマッチングとは、
​①立地 ②駅距離 ③街(周辺)の雰囲気 ④築年数 ⑤専有面積 ⑥所在階・向き ⑦総戸数
⑧外観の雰囲気 ⑨管理状態 ⑩新築時分譲事業主 ⑪部屋の傷み具合や綺麗具合
​少なくとも上記ぐらいの「要素」の総合判断によって、
​55㎡の場合、1LDK・2LDKどちらが正解か?
65㎡の場合、2LDK・3LDKどちらが正解か?
80㎡の場合、3LDK・4LDKどちらが正解か?
という「マッチング」「ミスマッチング」ということが決まってくる(判断できる)のです。


■6カ月売れなかった物件が3週間で売れることも、
     売れる価格に300~500万円の差が出ることもあります。

 この「ミスマッチング」の解消(プラン提案)によって、他社で6カ月売れなかった住戸が、当社にて
 販売開始から3週間で成約したこともありますし、複数の会社の「売却査定額」よりも500万円高く
 売れたケースなどもあり、これらは決して珍しいケースでもありません。

■「本当に?」「それだけのことで?」それには大きな理由が。
ここは、当社ならではの「強み」の一つなので、詳細までは記載致しませんが、

たったそれだけ(少しの間取りの違い)のことで、そこまで大きな差(影響)が出るのです。これは
​実はこの10年ぐらいでより顕著になってきたことでもあり、不動産会社・営業マン・設計担当者でも
​この「マッチング」「ミスマッチング」においてミスや失敗をしてしまう例は少なくないのです。

もしご自身の物件がなかなか売れずに、少し上記に思い当たることがある方は是非、お気軽に当社まで
ご相談下さい。「苦戦している理由(原因)」と「明確な改善方法」を的確にアドバイスさせて頂きます!



 
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