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取引実績

DOM神楽坂

種類 中古マンション
所在地 新宿区西五軒町
年度 1996年2月(平成8年)
某他社から売り出され2カ月成約していなかった物件ですが、建築構造や管理状態がとても良い物件なので、当社にて数名の顧客にご紹介。地元に長年お住まいで、近隣限定でお探しだったお客様に気に入って頂き、めでたくご成約となりました。近隣物件の「本当の良さ」を知っていること。地元に多くのお客様を持っていることも当社の強みです。不動産売却・お住み替えなら是非地元の当社にご相談下さい!
物件名 DOM神楽坂
築年数 築21年
専有面積 非公開
土地面積
売却期間 購入仲介
成約時期 2017年1月

DOM神楽坂(ドム神楽坂)
ドム神楽坂は、平成8年に分譲された地上7階建て・総戸数22戸のマンションです。分譲事業主は
株式会社無限商興という会社で、大手ではありませんが、昭和40年創業で資本金1億4000万円の、
今では老舗の不動産会社です。現在は社名変更しハース&ホーム㈱となっています。
​昨今、若手の不動産マンだと知らない者も多いですが「DOM」マンションシリーズは、今回の神楽坂を
​はじめ「南青山」「田園調布」「自由が丘」「目黒不動前」「麻布台」など高級住宅街を選んで供給された
ハイグレードマンションシリーズです。一言でいうと「お金をかけたマンション」です。
​外観はブラウン系のタイルとコンクリ打ちっぱなしのデザインで高級感を演出しています。専有面積は50㎡台
​~70㎡台で2LDKと3LDKの間取りラインナップです。バルコニーは東側に向いており、陽当りはあまり良く
​ありません。設備は「食洗機」「追い焚き機能」「浴室換気乾燥機」など当時では先進の設備をいち早く導入
しており、共用部にはトランクルーム・宅配ロッカー・オートロックも完備されています。
有楽町線「江戸川橋」駅4分、東西線「神楽坂」駅8分。飯田橋駅も徒歩12分と、とても便利な立地で、
車通りも少ない生活道路に面しているため、周辺はとても静かな環境です。

​上記の外観写真の通り、道路に面した窓に設置されている「転落防止用のフェンス」も凝ったつくりで
​良いものを採用しています。またよく見ると「バルコニー」「サービスバルコニー」の外壁部に丸みが
​おりますが、この「R(アール)」をつける施工費は通常よりも割高になり、こういう設計を採用している
のは、一般的に「新築当時、高級路線の富裕層向け物件だった」と判断できるのです。

■マンションは「建築構造物」としては、それぞれ大きな差があります。
不動産の販売図面は「限られた面積(紙面)」の中に、最低限必要な物件情報だけを盛り込みますので、
​各物件ごとの「特別な魅力」や逆に「大きなネック」「少し残念なポイント」までを記載するスペースが
​ありません。今回のDOM神楽坂も売出し業者の「販売図面」を見ると、「DOMシリーズ」であることも
アピールされておらず、建築構造の特別性(基準値)なども紹介されておらず、周辺の同築年数の一般的な
​マンションと同程度の価格(査定)で出ていましたので、当社店長は一目見て「割安」と判断致しました。

​一例ですが、新築分譲マンションの建築坪単価は、同じ時期の建設でも「最上級」と「ローコスト」では
​約2割~3割程度の差が出ます。その差は当然「住まい心地」や「建物維持管理の寿命」に大きな差と
なって現れます。「遮音性」「断熱性(気密性)」「修繕時のコスト削減」「外観の雰囲気・見た目」など
​年数が経過すればするほど、その差はより顕著になります。

■売却も購入も「物件の正しい価値」を知ることが大事です。
個人情報に配慮し、今回ご成約住戸の所在階や面積・価格帯は控えますが、周辺の平均的なマンションよりも
​少し割安な価格で出ており、「良さをわかる人には掘り出し物件」と言える売り物でした。
​ご購入なさった当社顧客様は、いわゆるハイクラスのお客様で、地元神楽坂を知り尽くした方。高級品の価値を
​わかるお客様でした。そのため「これは良いね。安いね」というご判断で大変お喜び頂いてのご成約となりました。
​若干「買い手が得をして、売り手が損をした(少し)」という取引だったと言えます。

■当社のスタンスは「当社顧客のミカタ」です!
当社は地元密着の不動産仲介会社ですので、「売却」も「購入」も幅広く対応しています。
よく「売主側のミカタなの?買主側のミカタなの?」と聞かれますが、当社は原則としては
​他社のように「両手仲介」を優先したり、物件を囲い込んだりしませんので、殆どのケースで
​他社との共同仲介になります。
当社が売主側で売却しているときは、他社の顧客にによる買付が多く、
当社が買主側で物件を探す際は、他社から出ている物件全てから「ベスト」を選び出します。
​●売主から売却依頼を受けた際は、少しでも高く・早い成約を目指しまずが
​●買主から物件探しを依頼された場合は、不動産市場の全物件の中から一番良いものを探すわけです。

​当然、売主様が「相場で良い。早く売りたい」という場合などは、当社顧客によって早期に成約して
しまうケースも多々ありますが、基本スタンスは「当社に依頼頂いた側のミカタ」です。

■お客様の優先順位を反映した不動産取引を幅広くサポート致します!
下記はこれまでの当社の取引の一例(概略)です。

​●急がないから査定(相場)よりも800万円高く売りたい。というオファーに対し、
​ 外国人投資家や機関投資家、税金対策などで購入を検討する顧客を数多く抱えている不動産会社に
​ 情報提供し「価格にはあまりこだわらない」という顧客により他社と共同仲介でご成約。
 この案件は約6カ月かかりました。
●急いでいるから相場(適正価格)で良いというオファーの際には、自社の顧客にすぐにご紹介。
​ インターネットや広告を一切出さずに「ニーズのマッチング」で1週間で成約した事例もあります。
●少し急ぐが、なるべく高く売りたいというオファーに対し、他社との共同仲介での売却活動に力を
​ いれながらも当社顧客の中で「特にニーズに合致している方」に物件を紹介し、早期成約となった
​ 事例もあります。

​ご売却もご購入も「お客様のニーズ(優先順位)」を的確に反映した不動産取引をサポート致します。
​何でもお気軽にご相談下さい。
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