藤和シティホームズ市谷山伏町 | 新宿区・千代田区・文京区の不動産のことなら神楽坂上不動産
取引実績
藤和シティホームズ市谷山伏町
| 種類 | 中古マンション |
|---|---|
| 所在地 | 新宿区市谷山伏町 |
| 年度 | 1999年6月 |
1階の南向き住戸でしたが、目の前に10階建ての新築マンションが建ち、陽当りがなくなるという理由で売却のご依頼を受託。他社の査定金額3,600万円～3,980万円の物件を、ご依頼から3週間で4,080万円にてご売却に成功しました。物件のネックは、そのネックが気にならない方にとっては「割安の理由」となります。今回も特に陽当たりを重視しないセカンドハウス利用のお客様に物件をご紹介。早期ご成約となりました。
| 物件名 | 藤和シティホームズ市谷山伏町 |
|---|---|
| 築年数 | 築17年 |
| 専有面積 | 55㎡台 |
| 土地面積 | |
| 売却期間 | 3週間 |
| 成約時期 | 2016年6月 |
藤和シティホームズ市ヶ谷山伏町
藤和シティホームズ市ヶ谷山伏町は、藤和不動産が分譲した1999年6月完成のマンションです。
低層住宅地のため４階建てで総戸数は23戸。専有面積は55㎡～100㎡超（２LDK～４LDK）と
幅広いラインナップの物件です。外観は明るいブラウン系のタイル張りで、共用部の壁にも天然石の
素材やタイルを採用しています。バルコニーは南向きと西向きの２タイプに分かれます。
オートロックシステムがあり、LDには床暖房、バスルームは追い焚き機能付き・浴室換気乾燥機が
標準装備されており、1999年当時としては「充実の設備」が特徴の物件です。
新築当時は東西線「神楽坂」駅１２分という交通便でしたが、現在は大江戸線「牛込柳町」駅２分
という利便性を備えています。小学校・中学校が物件から徒歩４分圏内にあり、また駅前には
スーパーもあるのでファミリー世帯には暮らしやすい環境が整っています。
上記のように全体としては、とても条件の良いマンションなのですが、今回販売の住戸は１階住戸で
目の前の駐車場だった場所に新たに１０階建てのマンションが建ち、陽当り・眺望がほとんど望めない
ことが唯一のネックでした。
■物件の「ネック」は人によって千差万別。
今回の売却住戸は１階で目の前（６ｍ先）に10階建てマンションが建ってしまい「陽当りが悪い」
という点が大きなネックでした。
他にも一般的な例で「大通り沿い」「１階住戸」「北向き」など多くの方が「ネック（懸念材料）」
だと感じる特徴を持った物件は数多くあります。
ところがこれらの「ネック＝マイナスポイント」は誰にとっても同じように「ネック」ではありません。
中には「１階が良い」という方もいますし、「大通り沿い」なら帰り道も人通りが多く賑やかで安心と
いう方もいますし、「北向きでもあまり気にならない」という方も少なからずいらっしゃいます。
中古不動産の売却は、数多くの方から人気がなくても、「たった一人」の方に「この物件が良い」と
選んで頂ければ成約になります。
物件のネックは、人によって千差万別なのです。
■ネックよりも「プラス材料」を探す作業が大切。
物件に一つ「大きなマイナスポイント」があると、そのポイントだけをネガティブにとらえてしまい、
その物件が持つ「魅力や長所」が査定されないケースが多いのですが、これでは正しい査定とは言えません。
今回の物件で言えば「駅から徒歩２分」「大久保通りから80ｍほど入った静かな環境」「管理状態が良く
共用部が綺麗」「リビングが広め」という魅力のポイントも備えていました。
総合的に判断すると「陽当り」を重視しない方には、とても良い物件と言え、また「ネック」の分だけ、
陽当りの良い物件よりは価格が安いので、十分にお気に召す方がいると判断できました。
そこで、過去に問い合わせのあったお客様や、物件探しを依頼頂いている方々の中から、条件に合致する
方を探し、「セカンドハウス需要」で「駅近」「２ＬＤＫ」をご希望という方に物件をご紹介。
■「陽当たりが良い物件は自分にとっては、割高なだけ」とのご感想。
早速「見たい」とのことで物件をご案内したところ、「場所が良い」「広さも十分」「築年数も許容範囲」
というご感想で、価格も予算内とのことで「こういうのを探していた」とご成約頂きました。
もちろん、陽当たりが悪い物件が好き。という主旨ではなく、陽当たりが悪い分価格も安いからＯＫという
ご判断でのご成約でした。
■「取引事例比較法」だけに頼らない査定がプロの査定です。
昨今、不動産物件の査定は「取引事例比較法」という査定方法と、「収益還元法」という査定方法の大きく
わけて２つの査定方法が主流となっています。
取引事例比較法とは簡単に言ってしまえば「過去の成約事例」や「周辺の取引事例」などを参考にしつつ、
駅距離や住戸向き、所在階、リフォームの有無などの諸条件を「加点・減点」していく方法です。
駅10分なら「マイナス●％」、北向きなら「マイナス●％」、駅３分なら「プラス●％」という基準があり
それを当てはめていくイメージです。
もう一つの「収益還元法」という方法は、その物件を貸した場合に得られる賃貸家賃（賃料）から逆算し
売れる金額を算出するやり方です。
この２つの「マニュアルに頼った査定方法」では、一つ一つの物件の「正しい査定」はできないと当社は
考えています。当社でも査定の際には「２つの方法から算出した査定額」はお伝えしますが、それはあくまでも
目安・理論値であって、その上で「いくらだったら買い手がつく」という推測は、物件ごとの個別判断が必要です。
かなり専門的かつ経験則に基づく話になりますので、ここではその「判断の仕方」については記載を省略致しますが
当社ではこれまでも「誰にでもできる査定方法」ではない査定力と、経験則に基づく物件に合った「販売手法」で
数多くの物件で早期成約を実現してきました。
不動産売却でお悩みの方。頼れるパートナーをお探しの方。ぜひお気軽にご相談下さい。
これまでに出会った不動産仲介会社とは「明確な違い」を感じて頂けるはずです！
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日本新都市リアルタ株式会社 |
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