クレヴィア神楽坂 | 新宿区・千代田区の不動産のことなら神楽坂上不動産

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取引実績

クレヴィア神楽坂(売却仲介)

種類 中古マンション
所在地 新宿区西五軒町4-1
年度 2013年9月竣工
少しでも高く売りたいというご要望を受け、直近の成約坪単価320万円前後のクレヴィア神楽坂を1割以上高い坪362万円で売却に成功。価格目線の強いお客様への売却は困難と判断し、外国人富裕層への売却スキームで無事成約となりました。新築購入時6,760万円の住戸を7,900万円(1,140万円アップ)での売却となり売主様にも大変ご満足頂きました。
物件名 クレヴィア神楽坂
築年数 築4年
専有面積 72.91㎡
土地面積
売却期間 3か月
成約時期 2016年2月

■6社の査定6,800~7,000万円の物件を7,900万円で売却に成功
メールにてご相談頂いたオーナーのK様。「何とか高く売れないか?」とのご相談で、周辺の6社に売却査定を依頼した結果6,800万円~7,000万円という査定結果とのこと。確かに過去の成約事例や周辺相場を考えると妥当な査定であることをご説明した上で、7500万円以上では売りたいというK様の要望を受け「7,500万円なら買い手がつく可能性が十分にある」と判断し売却を受託。まずは7,980万円での売却活動を開始しました。

中古相場からすると割高な価格でしたが、物件はまだ築4年で内装もとても綺麗な状態。周辺の新築マンションの分譲価格は坪400万円以上するので、そちらとの比較なら十分に買い手が現れるだろうと判断し、新築物件の購入を検討なさっているお客様や、物件を気に入ったらあまり価格にはこだわらない外国人富裕層に向けて販売戦略を立案。周辺に「築浅の70㎡台3LDK」の売り物が殆ど出ていなかったので7,500万円(坪340万円)なら十分に売れると判断しました。

少々時間がかかりましたが、外国人顧客を専門に扱う港区の不動産会社との共同仲介で7,900万円で成約。ご購入者はイギリス人ご夫妻で「神楽坂エリア」を大変気に入っておられ、新築ばかり見ていたが予算が少し届かず、「それなら築浅の中古でも」ということでクレヴィア神楽坂をご見学。お恥ずかしながら私は英語が殆ど話せませんので、ご案内中は私の物件説明を売主のK様に通訳して頂き、お客様も「気に入らない物件を安く買うよりも、高くても気に入った物件に住みたい」という志向の方で7,900万円での買付を頂きました。

■取引事例比較法だけでは「高値売却」は実現できない。
実は、上記記載の他社査定額「6,800万円~7,000万円」という査定は間違ってはいません。昨今は「取引事例比較法」という査定方法を採用する会社が多く、これは至ってシンプルで「過去の成約価格から査定する」というもの。ある意味正しいのですが、実際の不動産取引の現場では、この査定方法による金額よりも高く売れることもあれば、安くても売れないケースも多々あります。
取引事例比較法という査定方法は、いわば「誰もが納得する価格」を算出する方法であり、物件独自の魅力や、時期的な要素、周辺の競合物件の状況などは考慮に入れない査定方法とも言えます。

不動産取引の基本は「あるがまま正直にご説明」という原則がありますので、上手なセールストークやネックを隠すような売り方は出来ません。それよりは、物件ならではの特徴(魅力)を把握し、時期や周辺売り出し物件の状況を見極めて「こういう方がいたら、この価格でも納得なさるだろう」という購入層を想定し販売戦略を立てるほうが、よほど効果があります。

当社の「売却の強み」の一つは、この「取引事例比較法」だけに頼らず、物件の魅力やマーケット(市況)、周辺物件との比較検証を行い、「こういう方が最も高く買うだろう」という、物件の魅力を最大化した成約価格を想定できることにあります。


■例えるなら「富士山の山頂で缶ジュースを売る」ようなもの。
不動産を高値で売却する。しかも大袈裟なセールストークや、しつこいセールス、ネックを隠すようなセールスは一切せずに、買主にも喜んで頂いた上で「高値売却」を成立させるということは、例えるなら「富士山の山頂で缶ジュースを売る」ようなものです。どういうことかと言うと「よりニーズの高い方に商品をお届けする」ということです。

街中では缶ジュース1本の値段は100円~120円です。スーパーに行けば88円で売ってたりもします。ところがこの缶ジュースを富士山の山頂に持っていったらいくらで売れるでしょう?長々と登山をしてきて喉も乾いている状態、しかも他に店はないので200円なら皆が買います。300円でも半数の方は買うでしょう。500円でも10人に1人ぐらいは買うかも知れません。不動産売買でいえば、この「1人」がもっともニーズが高く、高くても喜んで買って頂ける方に該当するわけです。

具体例としては・・・・
●眺望の良い物件は「眺望にこだわっている人・価値を感じる人」にご紹介する。
●駅近物件は、駅からの距離に最重点を置いて探している方に買って頂く。
●グレードの高い物件は、高級感やステータスにこだわる方に見て頂く。
とても基本的なことですが、上記のように「その物件の魅力」を最も高く評価してくれる方なら、相場よりも多少高くても、その方にとっては「理想の物件」となります。逆に「ミスマッチング」の方なら単に「高い」という感想に終わっていまします。

■当社なら、過去の成約事例よりも1割高く成約させられます!
当社では、地域密着型の強みを活かした売却活動・販売戦略によって、お客様の所有物件の「過去の成約相場」と比べ、1割程度の高値なら十分に成約を期待頂けます。それぐらいが買主も納得できる範囲内の、十分に現実味のある価格です。
ここで敢えて「他社の査定よりも1割高く」と記載しないのは、明確な理由があります。それは昨今、売却を受託したいがために「実現できそうもない査定価格」を平気で提示する仲介業者があまりにも増えているからです。長年不動産取引をしていますが最近は少々ひどい状況に感じます。

これらの会社は「とりあえず売却業務を受託して、徐々に価格を下げさせれば良い」という考えで査定をしていますから、当然出てくる査定額は「現実味のない査定額」だったりします。売主様が少しでも高く売りたいと思う気持ちは重々わかりますが、それでも同じマンション内の成約事例よりも2割も高い価格を提示されて、それを真に受けてしまうのは賢くありません。買い手の立場に立ったら現実味がないことは想像できるはずです。

たまに「随分高く出してるな」と感じる物件を見た時に、その業者に連絡をして「この物件少し下がるの?」と聞くと、「はい。最初だけ高く出してるだけなんで、1か月ぐらいで下げることになると思います」と平然と答える担当者も珍しくなく、これでは、出している金額で成約することはあり得ません。下がると知っていて高い金額で買う人はいないわけです。

当社では「少しでも高く売却して差し上げたい」という思いと同時に、「できもしないことを言って、後で売主さんに損をさせることは絶対に良くない」という不動産仲介業者の理念をしっかりと持って、現実味のある範囲内での最高値を提示するようにしています。

少しでも高く売りたい。でも「最初だけ調子が良いのは困る」とお考えの方は、是非当社にご相談下さい。お客様の物件の魅力を見い出し、そこにもっとも高い価値を感じて頂ける方が「買っても良い」と判断するであろう金額をしっかりと提示させて頂きます。
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