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【購入編】中古マンションの「諸費用」はいくらぐらいかかるの?


諸費用のついては、各費用項目の税率や計算式を記載しても、なかなか分かりにくいと思いますので
中古マンションと新築戸建ての購入例を記載し、諸費用の内訳と金額についてご説明致しましょう。
まずは中古マンションの例です。

例【中古マンション/70㎡/築20年/価格5,500万円/頭金100万円・ローン利用5,400万円で購入の場合】
※管理費修繕積立金の月額合計は32,000円、固都税は年額130,000円、決済引渡し日は3/20と仮定。

①売買契約書貼付印紙代・・・・・・・・30,000円
②住宅ローン契約書印紙代・・・・・・・60,000円
③所有権移転登記費用・・100,000円~200,000円
④抵当権設定登記費用・・・・・・・・・54,000円
⑤登記の司法書士報酬・・100,000円~150,000円
⑥火災保険料(10年分)・・45,000円~60,000円
⑦固都税清算金・・・・・・・・・・・102,219円
(年額130,000円×287日分/365日)
⑧管理費修繕積立金清算金・・・・・・・12,387円
(月額32,000円×12日分/31日)
⑨管理費修繕積立金・・・・・・・・・・32,000円
(決済の翌月分を前納)
⑩提携ローン事務代行手数料・・・・・・54,000円
 ※不動産会社により異なります。
⑪住宅ローン融資銀行事務手数料・・・・32,400円
⑫住宅ローン保証料・・・・・・・・1,030,550円 
 ※保証料先払いを選択/都市銀行35年ローン
⑬仲介手数料・・・・・・・・・・・1,846,800円
※物件価格×3%+6万円+消費税

以上で諸費用・仲介手数料の総額は3,499,356円~3,669,356円ぐらいとなります。

昨今は住宅ローン金利が低いこともあり、この諸費用分まで融資してくれる銀行もありますし、またそれを
利用なさるご購入者も増えています。さて項目を一つずつご説明致しましょう。

①売買契約書に貼付する印紙代は、物件価格5000万円以下は10,000円、物件価格1億円以下は30,000円、物件価格5億円以下は60,000円と定められています。

②住宅ローン(金銭消費貸借契約)の契約書に貼付する印紙代は、融資額5,000万円以下は20,000円、融資額1億円以下は60,000円と定められています。上記のように5,400万円の融資利用の場合、印紙代は60,000円となりますが、仮にこの5,400万円をご夫婦でペアローン(3,000万円/2,400万円など)で2口に分けて融資を受ける場合は、ローン契約書は5,000万円未満が2口となりますので、20,000円×2口で合計40,000円の印紙代となります。

③所有権移転の登録免許税は法務局に納める費用です。土地と家屋に分かれ税率が決まっておりますが、70㎡・築20年のマンションの場合、概ね100,000円~200,000円ぐらいです。この金額の差は土地の持分の固都税評価額によって生じます。低層マンションなどで比較的「土地の持分面積」が大きい場合には、登記費用も高くなり、持分面積が小さいと安くなります。また、都心部では土地の評価自体が高いので登記費用も高くなり、郊外・地方は土地の評価額も高くないので、登記費用も低くなる傾向があります。

④抵当権設定登記費用(登録免許税)も、法務局に納める費用です。抵当権設定登記費用は融資利用額の0.4%(5,400万円の融資なら216,000円)ですが、築25年以内のマンションで面積50㎡以上の場合には、軽減措置が適用され融資額の0.1%となります。上記の例は軽減措置を適用した率で計算しています。

⑤司法書士報酬は、事務所・司法書士によって若干の差があります。昔のように「とても高い司法書士」はあまりいませんが若干の差は出ます。不動産取引の売買決済に伴う登記手続きは司法書士に委任するのが一般的ですが、住宅ローンを利用する場合は「登記の安全性・確実性」を保全する目的で融資金融機関が司法書士を指定する場合もありますし、または取引の相手方(売主)が信頼できる司法書士を指定する場合もありますので、昨今は現金購入のケース以外では、買主が司法書士を指定するケースは稀です。当社でも、安全な取引の完了・登記手続きの保全(トラブルの防止)を優先し、金融機関指定の司法書士に依頼して決済(引渡し)手続きを行う場合が多いです。

⑥火災保険の加入は必須ではありませんが、コストも低いので是非加入すべきです。マンションの場合は全焼しても躯体(コンクリート部分)は焼けませんので、内装のフルリフォーム工事ぐらいを想定し保険金額900~1500万円程度の保険を選ぶ方が多いです。個人賠償保険、緊急駆けつけサービスなどのオプションを付けて、10年分で上記一覧表の45,000円~60,000円ぐらいが平均的です。

⑦固定資産税・都市計画税は、決済(引渡し)日を基準として、その前日までの分を売主が、当日以降12月31日までの分を買主が負担する計算で清算します。70㎡前後の中古マンションの場合、平均的な固都税は年額で120,000円~150,000円程度で、この固都税額も上記「所有権移転登記費用」と同様に、土地持分の評価額の大小によって差が出ます。仮に平成30年に売買決済した場合、平成30年度分の固都税は売主が役所(都税事務所など)に納付し、そのうち、日割り精算分を買主が売主に支払う。という清算方法を取ります。

⑧管理費・修繕積立金も、決済日の前日分までを売主が、決済当日から月末までの日数分を買主が負担するというルールで清算されます。3月20日に決済した場合、3月分の管理費修繕積立金は19日分を売主が、12日分を買主が負担するという計算になります。

⑨管理費・修繕積立金の「決済翌月分(上記の場合4月分)」は、管理会社の口座引き落とし手続きが間に合わないことが想定されますので、決済時に翌月分も清算するのが通例(慣習)となっています。この場合、新しい所有者(買主)の口座から管理費・修繕積立金が引き落とされるのは4月末の「5月分」からとなります。

⑩提携ローン事務代行手数料は、不動産仲介会社がローンの手続きを代行サポートすることで受領する手数料です。不動産会社によって差があり54,000円~108,000円の間で手数料額を決めている会社が多いです。提携ローンを利用するメリットは一般的に
◎個人持ち込みの場合よりも、有利な金利条件が適用されやすい。
◎事前審査、本審査、口座作成など自分で何度も銀行に出向く手間が省ける。
◎直接銀行とやりとりする場合と比べ、保証料の支払い方法の選択や、金利商品の選択、ご夫妻での融資額振り分けの按分など多岐にわたり、客観的かつご自身にとって有利な選択肢を提案して貰える。
などがあります。

⑪住宅ローン融資手数料は、ローンを融資する金融機関が受領する取扱手数料です。都市銀行の場合は32,400円が一般的で、信用金庫などでは融資手数料がない代わりに1万円程度の出資金を求められる場合などもあります。

⑫住宅ローン保証料は、住宅ローン融資を受ける際、保証会社の承認(保証)を得る必要があり、その保証会社に支払う費用です。原則は必ずかかります。銀行は住宅ローンの融資に対し、保証会社を付けることで未回収リスク、不良債権リスクを保全致します。この保証料、以前は「一括先払い」が一般的でしたが、昨今はほとんどの銀行で「金利上乗せ方式」を選択できるようになっています。銀行によって若干異なりますが、ごく一般的な都市銀行の例だとローン保証料は
A)一括先払いの場合、融資額の2%前後(35年ローンの場合)
B)金利上乗せの場合、金利に0.2%上乗せ
という基準です。先払いと金利上乗せのどちらが有利かは、ローン利用者の「先々の計画」や「状況」によって正解が変わりますので、別途「保証料の支払い方について」で詳しく説明致しますが、ここでは、5,400万円の融資を受ける場合、
A)先払いだと1,030,550円かかり、月々返済額は143,179円(金利0.625%・35年返済
B)金利上乗せだと先払い保証料は0円で、月々返済額は148,069円(金利0.825%・35年返済)
という支払い方があるとだけ知っておいて下さい。

⑬仲介手数料は国土交通省の定めにより「物件売買価格×3%+6万円」と法定手数料額の上限額が定められていますが、最近はこの仲介手数料を少し割引する不動産会社も出てきております。当社も「物件」「価格帯」によって、または購入と同時にご売却も受託するなど状況によって、仲介手数料を「33%引き」「半額」などのサービス(差別化)はご提供しています。

中古マンションを購入する際の平均的な目安と、各費用項目の内訳は概ね以上です。

検討物件が決まった際の詳細な諸費用概算は、各担当スタッフが15~20分程度で算出できますので、各担当スタッフまでお気軽にお聞きください。
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